Planeeritava ehitise täpne kasutusotstarve on määratlemata ja seega ei saa detailplaneeringu koostamist õiguspäraselt läbi viia. Pole kaalutud alternatiivseid otsuseid.

Endiselt ei saa väita, et ehitis on määratlemata. Hoonele on detailplaneeringuga ette nähtud ühiskondliku hoone funktsioon, täpsemalt hooldekodu. Samas jätab detailplaneering sisse paindlikkust juhuks, kui see funktsioon kohe ei realiseeru ning tulevikus tekib vajadus mõne muu avaliku hoone ehitamiseks. Sellisel juhul tuleb detailplaneeringut täpsustada või muuta projekteerimistingimustega, mida lähtuvalt ehitusseadustiku § 31 lõigu kohaselt tuleb teha avatud menetlusena. See annab võimaluse naabritele ka tulevikus selle krundi ehitusõiguse osas kaasa rääkida. Juhul kui säilib planeeringuala ühiskondliku hoone funktsioon ning ehitusõigus ei muutu (või väheneb), siis ei ei ole meie hinnangul tegemist planeeringulahenduse olemusliku muutmisega. Kõige konkreetsem huvi ja seisukohad planeeringumenetluse jooksul on tulnud planeeritava kinnistu naabrite poolt. Nende isikute kaasamine projekteerimistingimuste menetlusse on ka edaspidi kohustuslik.

Alternatiivsete otstarvete kaalumine pole detailplaneeringu ülesanne planeerimisseaduse § 126 kohaselt. 

KeHJS § 33 lg 2 p 4 ja § 6 lg 2 p 22 alusel tuleb keskkonnamõju algatamise vajalikkust kaaluda, kui planeeritav tegevus võib kaasat tuua olulise keskkonnamõju. KeHJS § § 22 kohaselt on keskkonnamõju oluline, kui see võib eeldatavalt ületada mõjuala keskkonnataluvust, põhjustada keskkonnas pöördumatuid muutusi või seada ohtu inimese tervise ja heaolu, kultuuripärandi või vara. Meie hinnangul hooldekodu rajamise puhul need punktid ei kohaldu, mistõttu puudus ka tarvidus kaaluda keskkonnamõju algatamise vajalikkust ning koostada selle kohta eelhinnang.

Maakasutuse muudatuse mõju üldise hindamise ülesanne on Maardu linna üldplaneeringu raames koostataval keskkonnamõju strateegilisel hindamisel. Kuna antud kinnistule on üldplaneeringuga ette nähtud keskusala otstarve, siis pole meie hinnangul otstarbekas täiendavalt hakata hindama üldplaneeringuga tehtud otsuseid, vastasel juhul kaotab üldplaneering oma mõtte. 

Kõige suurem loodusväärtus antud kinnistul on meie hinnangul kõrghaljastus. Hoonestuse rajamisega varasemalt kõrghaljastatud kinnistule on haljastuse hulga vähenemine paratamatu, mistõttu oli meie soov leida selline lahendus, kus säilib väärtuslikku haljastust suurimal määral. Selle jaoks sai ka tellitud dendroloogiline hindamine, mis võimaldas kõrgema väärtusklassiga puud välja tuua ning need hoonestusalast välja jätta. Selle puhul oli tegemist esimese leevendusmeetmega.

Elanike ettepanekute kohaselt on vähendatud hoonestusala suurust - see on teine leevendusmeede. Kolmandaks on kavandatud minimaalselt 2 m kõrguste istikutega haljastatud puhver kinnistu lääneküljel. 

Oleme endiselt seisukohal, et antud juhul on tegemist linnavalitsuse kaalutlusõigusega, millised huvid on kokkuvõttes ülimuslikud. Kuna hooldekodu puhul on tegemist asutusega, mis on vajalik mitte ainult Muuga, vaid terve linna ja isegi laiema piirkonna vajaduste katmiseks, siis kaalub see üles kohaliku taseme väikse haljasala kaotamise. 

Detailplaneeringu koostamise eesmärk on kooskõlas Maardu linna üldplaneeringuga ning linn on oma strateegiliste eesmärkide seadmisel lähtunud üldplaneeringus ettenähtud võimalustest. 

Vastus on analoogne varasemaga: hoone kõrgus on valitud nii praktilistel kui ka esteetilistel kaalutlustel. Praktilise poole pealt võimaldab suurem kõrgus vähendada ehitisealust pinda, mis omakorda võimaldab säilitada suuremal määral olemasolevat haljastust. Esteetiliselt võimaldab üks (poolik) lisakorrus muutuda hoonel maamärgiks, mis siiski liialt ei domineeri. Hoone suuremat kõrgust, mis on mujal lubatust vaid 2 m enam, pehmendab visuaalselt ka tänava ning hoone vahel säilitatav kõrghaljastus.

Oleme seisukohal, et planeeringulahendus, kus hoone on osaliselt 3-korruseline, on just sobilik antud piirkonda ning mõjub silmapaistva, aga mitte liialt domineeriva maamärgina. Varasema detailplaneeringu lahendusega võrreldes on muudetud 3-korruselise hooneosa piire. Viimases, avaliku arutelu järgses lahenduses on see paigutatud selliselt, et asub võrdsel kaugusel nii Pirnipuu pst 80 kui Ploomipuu pst 60 kinnistutest. Selle muudatuse eesmärk oli tagada suurem privaatsus Pirnipuu pst 80 kinnistule, säilitades samas endise hoonestusmahu.

Hoonestusmahu valimisel on lähtutud antud krundi ja keskkonna poolt seatud piirangutest ehk siis keskkond dikteerib ehitusõiguse, mitte vastupidi. Ehitusmahu valikul on lähtutud sellest, et säiliks ka piisaval hulgal kõrghaljastust kinnistul.

Vastus on analoogne varasemaga: mainitud eskiislahenduse variant 2 puhul olid tegelikult sissesõidud ligikaudu samas kohas, mis praeguse lahenduse korral, kuid teeninduse sissesõit ning külaliste sissesõit polnud omavahel eraldatud. Meie hinnangul on ringliiklus parkla enda liikluskorralduse mõttes loogilisem ja ohutum variant. Lisaks mõjutas variantide valikut ka hoonestusala paiknemine. Viimaseks jääb praeguse lahendusega hoone ja tänava vahele kahest küljest kõrghaljastus, mis aitab hoonel keskkonna sobituda.

Tervikuna Pirnipuu puiestee liiklusküsimuste lahendamine ei kuulu detailplaneeringu ülesannete hulka. Detailplaneeringu lahendus peab tagama, et konkreetse arenduse poolt lisanduva liiklusega seotud küsimused leiaksid lahenduse - seda on ka tehtud. Üleüldise kasvava liikluskoormuse küsimus lahendatakse lähtuvalt linnavalitsuse strateegilistest eesmärkidest ja eelarvekavast.

Viimane, avaliku arutelu järgne detailplaneeringu lahendus vähendab ka riivet Pirnipuu pst 80 ja Huulheina tee 5 kinnistutele, kuna parkimiskohad on nihutatud kaugemale Pirnipuu pst 82 kinnistu piiridest.

Detailplaneeringu lahendust on vastavalt täiendatud. 

Planeeritav ehitisi täpne kasutusotstarve on määratlemata ja seega ei saa detailplaneeringu koostamist õiguspäraselt läbi viia.

Me ei nõustu sellega, et ehitis on määratlemata. Hoonele on detailplaneeringuga ette nähtud funktsioon, milleks on hooldekodu. Samas jätab detailplaneering sisse paindlikkust juhuks, kui see funktsioon kohe ei realiseeru ning tulevikus tekib vajadus mõne muu avaliku hoone ehitamiseks. Sellisel juhul tuleb detailplaneeringut täpsustada või muuta projekteerimistingimustega, mida lähtuvalt ehitusseadustiku § 31 lõigu kohaselt tuleb teha avatud menetlusena. See annab võimaluse naabritele ka tulevikus selle krundi ehitusõiguse osas kaasa rääkida.

KeHJS § 33 lg 2 p 4 ja § 6 lg 2 p 22 alusel tuleb keskkonnamõju algatamise vajalikkust kaaluda, kui planeeritav tegevus võib kaasat tuua olulise keskkonnamõju. KeHJS § § 2² kohaselt on keskkonnamõju oluline, kui see võib eeldatavalt ületada mõjuala keskkonnataluvust, põhjustada keskkonnas pöördumatuid muutusi või seada ohtu inimese tervise ja heaolu, kultuuripärandi või vara. Meie hinnangul hooldekodu rajamise puhul need punktid ei kohaldu, mistõttu puudus ka tarvidus kaaluda keskkonnamõju algatamise vajalikkust ning koostada selle kohta eelhinnang.

Antud juhul on tegemist põhimõttelise küsimusega, kas avalike ülesannete täitmise vajadus kohaliku omavalitsuse poolt kaalub üles olemasoleva haljasala hoonestamise ja kui kaalub, siis millised on need avalikud ülesanded, mis on selleks piisaval tähtsad. Esimene otsus selles osas tehti juba 2008. aastal., kui Maardu linnavolikogu kehtestas Maardu linna üldplaneeringu, mis määras antud maa kasutamise otstarbeks keskuse maa. Kuigi keskuse maal on lubatud ka haljasalad (õigupoolest ei nõua tavapärane haljastus üldsegi ehitusõigust), oli selle otsuse eesmärgiks siiski piirkonda mitmekesistada ning kujundada Ploomipuu puiestee äärde väike kohalik keskusala, kus asuksid avalikkusele olulised hooned.

Tegemist on ainsa Muugal asuva maatükiga, kuhu sellise hoone rajamine on võimalik, st selliseks maakasutuseks loob õigusliku aluse üldplaneering ning ka maatükk ise on sellisel otstarbel munitsipaliseeritud. Rohkem taolisi maatükke Maardu linnal pole.

Maardu linnavalitsus on ka varem väljendanud seisukohta, et olukorras, kus üha rohkem inimesi asub Muugale püsivalt elama, ei saa eeldada varasema elukorralduse kestmajäämist. Püsiv elamine nõuab teistsugust infrastruktuuri ja suuremat hulka avalikke teenuseid kui hooajaline elamine. Kahjuks pole piirkonna rajamisel selle asjaoluga arvestatud, mistõttu tuleb praegu teha keerulisi otsuseid, mis peavad omavahel tasakaalustama suuremat avalikku huvi ning kitsama piirkonna elanike huve.

Hoone kõrgus on valitud nii praktilistel kui ka esteetilistel kaalutlustel. Praktilise poole pealt võimaldab suurem kõrgus vähendada ehitisealust pinda, mis omakorda võimaldab säilitada suuremal määral olemasolevat haljastust. Esteetiliselt võimaldab üks (poolik) lisakorrus muutuda hoonel maamärgiks, mis siiski liialt ei domineeri. Hoone suuremat kõrgust, mis on mujal lubatust vaid 2 m enam, pehmendab visuaalselt ka tänava ning hoone vahel säilitatav kõrghaljastus.

Oleme seisukohal, et planeeringulahendus, kus hoone on osaliselt 3-korruseline, on just sobilik antud piirkonda ning mõjub silmapaistva, aga mitte liialt domineeriva maamärgina. Kuna 3-korruseline hooneosa jääb kinnistu põhjaossa, ei heida see ka varje naaberkinnistutele.

Mainitud eskiislahenduse variant 2 puhul olid tegelikult sissesõidud ligikaudu samas kohas, mis praeguse lahenduse korral, kuid teeninduse sissesõit ning külaliste sissesõit polnud omavahel eraldatud. Meie hinnangul on ringliiklus parkla enda liikluskorralduse mõttes loogilisem ja ohutum variant. Lisaks mõjutas variantide valikut ka hoonestusala paiknemine. Viimaseks jääb praeguse lahendusega hoone ja tänava vahele kahest küljest kõrghaljastus, mis aitab hoonel keskkonna sobituda.

Pirnipuu puiestee tänava terviklik liikluskorralduse lahendus ei kuulu antud detailplaneeringu ülesannete hulka. Tänava kategooria paneb paika üldplaneering ning selle täpsema lahenduse määrab ära projekt. Praegustes plaanides tänava ümberehitust kavas pole, küll aga on prioriteet lasteaia väljasõidu ning Ploomipuu puiestee tänava vaheline tänavalõik, kus hakkab olema liiklustihedus ülejäänud tänavast märgatavalt suurem. Selle väljaehitamise täpsemad asjaolud selguvad pärast detailplaneeringu kehtestamist, kuid on selge, et praegune kitsas tee jääb tulevikus kitsaks.

Me ei pea istutatavate hekitaimede miinimumkõrguse määramist detailplaneeringuga põhjendatuks ning leiame, et senine käsitlus on heki osas piisav.

Teedevõrgustikku peaks hindama laiemalt kui ainult majaesise parkla ulatuses.

Kogu Pirnipuu tänava liikluslahenduse käsitlemine ei kuulu detailplaneeringu mahu hulka. Tänava kategooria määrab ära linna üldplaneering, täpne lahendus selgub aga alles projekti koostamise käigus. Lähiaastate kavas Pirnipuu puiestee rekonstrueerimist pole, küll aga on vajalik leida lahendus lasteaia väljasõidu ning Ploomipuu puiestee vahelisele lõigule, kui hooldekodu valmis ehitatakse.

Detailplaneeringu koostamise alustest on keskkonnamõju hindamine ja dendroloogiline hinnang ei ole keskkonnamõjude hindamine.

Keskkonnamõjude (strateegiline) hindamine on osa detailplaneeringu protsessist sellisel juhul, kui planeeritakse eeldatavalt olulise keskkonnamõjuga objekti. Hooldekodu või muu avaliku otstarbega ehitise puhul pole sellist olulist keskkonnamõju teadaolevalt ette näha. Kuna antud kinnistu suurim väärtus on kõrghaljastus, siis pidasime vajalikuks tellida ka puittaimestiku hinnangu, et saada ülevaade, millised puud oleks kõige vajalikum säilitada. Praeguse planeeringulahenduse puhul säilivad kõik II kategooria puud (antud kinnistul kõrgeim klass).

Maksimaalselt tuleks säilitada olemasolevat haljastust.

Maksimaalne säilitamine läheb antud juhul vastuollu detailplaneeringu koostamise eesmärgiga, sest kõikide puude säilitamise korral pole kinnistule võimalik hoonestust rajada. Kuna detailplaneeringu eesmärgiks on erinevaid huve tasakaalustades täita detailplaneeringu koostamise eesmärki, siis tuleb ka haljastuse osas teatud mööndusi teha. Küll aga on haljastus kavandatud Ploomipuu puiestee ning kavandatava hoone vahele, uushoonestuse ning naaberkinnistute vahele, lisaks on planeeritud terviklik haljasala planeeringuala lõunaossa.

Jääb arusaamatuks ühiskondliku hoone täpsem otstarve.

Käesoleva plaani kohaselt tuleb sinna hooldekodu, kuid detailplaneeringu lahendus jätab tulevikukss võimaluse muu ühiskondliku hoone rajamiseks.

Puudub keskkonnamõjude hindamine

Keskkonnamõju on võimalik hinnata detailplaneeringu menetluse raames; koostatud on dendroloogiline hindamine.

Lisanduv sotsiaalhoone suurendab liiklustihedust, väheneb ohutus.

Hooldekodu puhul näeb Maardu LV ette väiksemat tulevast liikluskoormust kui on kõrvalasuval lasteaial. Täiendavad meetmed ohutuse tagamiseks on kaalumisel (sh kergliiklejaid arvestades)

11 m on planeeritava hoone jaoks liialt suur kõrgus.

Oleme seisukohal, et keskusalal prominentses asukohas olev hoone võib olla pisut suurem. Praegune Muuga kõrguspiirang eramajadele on 9 m, antud hoone kolmekorruseline osa on sellest vaid 2 m kõrgem.

Krundi tagaossa planeerida täiendav kraav

Arvestame